До конца года в России будет выдано ипотечных кредитов в рекордном объеме — до 1 трлн рублей, каждая пятая сделка на рынке жилья совершается сегодня с помощью ипотеки, сообщил вчера генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка.
Основным видом деятельности АИЖК, созданного 15 лет назад, была и остается поддержка и развитие коммерческой ипотеки в России, подчеркнул Александр Семеняка. За семь месяцев 2012 года в стране было выдано более 353 тысяч жилищных кредитов на общую сумму 516,9 млрд рублей, и к концу года ожидается максимальный за всю 15-летнюю историю существования ипотеки объем выдачи — порядка 1 трлн рублей. Средняя ставка по ипотечным кредитам сегодня составляет 12,2% годовых.
В последнее время, рассказал вчера Семеняка, агентство активно развивает так называемую «социальную ипотеку»: особые программы для военнослужащих, получателей материнского капитала, молодых ученых, учителей. Все эти программы используют разные механизмы для того, чтобы максимально снизить ставку по ипотечному кредитованию, помочь заемщикам с невысокими доходами внести первый взнос и в дальнейшем спокойно расплатиться с банком. Для семей с детьми в качестве стартовых денег используется материнский капитал, а, скажем, у молодых ученых — жилищный сертификат Российской академии наук. Только в августе-сентябре 2012 года РАН выдала молодым ученым около 1,4 тысячи таких сертификатов, это в семь раз больше, чем в 2011 году.
Последний проект АИЖК адресован многодетным. В агентстве придумали совершенно неожиданный способ решения жилищной проблемы для таких семей — причем без серьезной финансовой нагрузки, справедливо полагая, что большими доходами многодетные, как правило, не располагают. Поэтому коммерческая ипотека для них совершенно неподъемна.
В жилые метры предлагается «превратить» земельные наделы, которые многодетные стали получать по президентскому указу. Участки, вообще-то, предназначены под индивидуальное строительство, но если их «сложить» вместе, получится территория, достаточная для возведения малоэтажного дома.
«Мы договорились с администрациями Новосибирской и Иркутской областей о двух пилотных проектах, — пояснил Семеняка. — Схема такая. В существующем порядке мы ничего не меняем: землю семьи получают в соответствии с указом президента. Наше ипотечное агентство по Новосибирской области предложило им консолидировать участки, администрация этому помогает. В кооператив достаточно объединить шесть семей, чтобы на их земле возвести малоэтажный дом на 90 квартир. Для этого кооператив берет ипотечный кредит. Шесть квартир площадью по 100—120 кв. метров в доме предназначены многодетным семьям, остальные 84 — обременены в пользу инвестора. Сами семьи несут затраты только передавая под строительство землю и материнский капитал. Дальше два варианта: когда дом построен, свободное жилье может быть продано на рынке, и происходит единовременное погашение кредита. Возможен и другой вариант — кооператив сдает «лишние» квартиры в аренду и расплачивается с кредитором поэтапно».
Отработав механизм такого строительства, его можно будет распространить и на другие регионы.
Не менее интересный продукт, представленный АИЖК, предназначен для развития рынка недорогого арендного жилья — строительства так называемых доходных домов. В той же Новосибирской области совместно с администрацией построено уже два доходных дома. В Калуге подобный проект осуществлялся за счет частных денег.
Девелоперам всегда выгоднее, построив новый дом, немедленно продать квартиры, или даже продать их еще на стадии строительства. Поэтому при заключении соглашения о строительстве доходных домов, квартиры в которых не продаются, а сдаются в долгосрочную аренду, АИЖК использует особые, более щадящие условия кредитования.
«Все социальные проекты мы реализуем за счет получаемой агентством прибыли, — подчеркнул Александр Семеняка. — Наша задача — предложить и отработать механизмы, которые бы позволили решить ту или иную задачу для разных групп населения. По мере развития рынка объемы жилья, построенного таким образом, будут увеличиваться».
Кстати, в АИЖК не ожидают больших потрясений на ипотечном рынке в связи с кризисом. «Ипотека зарекомендовала себя в период кризиса 2008—2009 годов как один из самых надежных банковских активов, сформировалась практика реструктуризации ипотечных кредитов, банки стали более взвешенно подходить к оценке рисков», — считает заместитель гендиректора АИЖК Андрей Семенюк. По его словам, в крайнем случае банки сократят ипотечные программы и ужесточат требования к заемщикам, но существенно повышать процентную ставку по кредитам не будут.